Umowa na czas określony – okres wypowiedzenia przysługujący najemcy, okres wypowiedzenia dla wynajmującego, powody wypowiedzenia umowy najmu – warto przeanalizować te kwestie przed podpisaniem umowy najmu, aby w przypadku nieuczciwego najemcy mieć zabezpieczenie w postaci tej umowy, która pomoże nam usunąć owego niechcianego najemcę.
Czas wypowiedzenia umowy najmu może wiązać się z rosnącymi stratami dla właściciela mieszkania w przypadku borykania się z nieuczciwym najemcą. Warto jednak pamiętać, że nie można dowolnie ustalać czasu wypowiedzenia umowy – należy trzymać się obowiązujących reguł ustawowych – w porozumieniu z lokatorem można zdecydować się na dłuższy czas wypowiedzenia, ale nie na krótszy niż ustawowy.
Umowa najmu. Przyczyny jej rozwiązania
Upływ okresu obowiązywania umowy – dotyczy to umów zawartych na czas określony. Możliwe jest wcześniejsze wypowiedzenie takiej umowy poprzez porozumienie stron, lub w trybie natychmiastowym (w sytuacjach naruszenia warunków umownych).
Upływ okresu wypowiedzenia umowy – dotyczy to umów zawartych na czas nieokreślony. Okres wypowiedzenia określony jest w art. 688 Kodeksu cywilnego – jeśli czynsz jest płatny comiesięcznie, okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące. Wypowiedzenie umowy następuje na piśmie (chyba, że strony postanowiły inaczej). Okres wypowiedzenia zaczyna się od daty doręczenia pisma najemcy – jeśli unika on odebrania ww pisma, to okres wypowiedzenia zaczyna się wraz z ostatnim dniem kiedy najemca owe pismo mógł odebrać.
Rozwiązanie umowy ze skutkiem natychmiastowym – dotyczy zarówno umów zawartych na czas nieokreślony, jak również tych na czas określony. Najemca rozwiązać może umowę gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu jego, jego rodziny lub domowników, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy wiedział o ich występowaniu. Wynajmujący może rozwiązać umowę w następujących sytuacjach: najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub celem ich przeznaczenia, i mimo upomnienia nie zmienia nawyków; najemca w sposób rażący/uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, lub swoim zachowaniem czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku; Najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, pomimo udzielonego dodatkowego miesięcznego terminu zapłaty zaległości.
Wypowiedzenie za porozumieniem stron – dotyczy zarówno wynajmu na czas nieokreślony, jak i na czas określony. Zawarte powinno być na piśmie i podpisane przez obie strony. Po ustaleniu zasad rozwiązania umowy, należy ustalić datę przekazania mieszkania oraz potwierdzić wymagany stan nieruchomości, co oznacza, że najemca powinien „przywrócić mieszkanie do stanu z dnia przejęcia, z uwzględnieniem normalnego zużycia” (dużą zaletą jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego przy zawieraniu umowy najmu – z pewnością ułatwi to zarówno odebranie jak i zdanie mieszkania). Po załatwieniu wszystkich niezbędnych formalności (rozliczenie kaucji, przepisanie mediów) następuje przekazanie kluczy.
Typy umowy a jej rozwiązanie
Umowa na czas określony, zawarta na piśmie nie podlega wypowiedzeniu. Jej ważność kończy się wraz z upływem czas na jaki została podpisana. Można ją rozwiązać jedynie za porozumieniem stron, lub w trybie natychmiastowym z przyczyn podanych w Kodeksie cywilnym. Dopuszcza się zaproponowanie wynajmującemu nowego najemcy przez dotychczasowego, który zamieszka w lokalu na warunkach określonych trwającą umową.
Umowa na czas nieokreślony, zawarta na piśmie – jeśli w jej zapisie nie ma ustalonych terminów wypowiedzenia, wówczas obowiązują terminy ustawowe (w przypadku czynszu płatnego co miesiąc, są to 3 miesiące wypowiedzenia).
Umowa zawarta w formie ustnej – jest traktowana jako umowa na czas nieokreślony, w związku z czym obowiązuje trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Jeśli najemca narusza ustalenia najmu, stosuje się wówczas ustawowo przewidziane terminy rozwiązania umowy.
Umowa najmu. Co powinno zawierać pisemne jej wypowiedzenie?
- miejscowość i data sporządzenia
- dane strony wypowiadającej umowę
- dane strony, której umowa jest wypowiadana
- podstawa wypowiedzenia (np. art. Kodeksu cywilnego)
- określenie przedmiotu najmu (np. adres nieruchomości)
- termin, z którym umowa przestaje obowiązywać
- uzasadnienie wypowiedzenia (np. najemca niewłaściwie korzysta z przedmiotu najmu)
- podpis strony wypowiadającej umowę.
Linki do umowy najmu mieszkania i pokoju znajdziesz poniżej.